Un permis de construire peut imposer une prescription consistant à obtenir une servitude de passage pour régulariser le projet

roze-bruno Par Le 20/12/2020 2

Par une décision n° 427781 du 3 juin 2020, le Conseil d’Etat considère qu’un permis de construire, qui impose d’obtenir une servitude de passage pour accéder à la voie publique avant le commencement des travaux, est légal.

Dans cette décision, était en cause un projet de construction de logements sur un terrain qui n’avait pas d’accès à la voie.

Ce projet n’était donc pas conforme à la réglementation en matière d’urbanisme car, pour être constructible, un terrain doit disposer d’un accès à la voie comme le rappellent les plans locaux d’urbanisme (PLU).

Toutefois, plutôt que de rejeter cette demande, le maire de la commune de Fréjus avait fait usage de la possibilité que lui reconnaît le code de l’urbanisme d’assortir son permis de construire d’une prescription (voir l’article : Que sont les prescriptions d’un permis de construire ?) et imposé au demandeur d’obtenir une servitude d’accès à la voie publique avant de commencer les travaux.

En effet, en vertu de l’article 682 du code civil, le propriétaire d’un terrain enclavé peut demander au juge judiciaire d’imposer à ses voisins de lui accorder un passage jusqu’à la voie publique.

Ce permis de construire a été contesté et le tribunal administratif l’a annulé. Le tribunal a retenu que la servitude de passage n’avait pas été obtenue (ni demandée) à la date à laquelle le permis de construire avait été délivré, de sorte que cette prescription ne permettait pas de régulariser le projet.

Ce raisonnement est censuré par le Conseil d’Etat dans la décision commentée.

En effet, il considère que cette prescription permettait de regarder le permis de construire comme conforme aux règles d’urbanisme.

D’une part, il relève explicitement que cette prescription n’entraine pas de modification substantielle du projet (étant précisé qu’une prescription ne peut conduire qu’à modifier des points précis et limités du projet – CE. Sect. 13 mars 2015, n° 358677, publiée au Recueil – voir l’article : Que sont les prescriptions d’un permis de construire ?).

D’autre part, il estime, implicitement qu’il n’est pas nécessaire que la servitude de passage ait été obtenue avant l’octroi du permis de construire.

Comme l’indique la rapporteure publique dans ses conclusions, il s’agit alors d’une autorisation « conditionnelle » possible et, dès lors, légale. L’autorisation ne pourra donc être exécutée qu’une fois la servitude de passage obtenue.

Cette solution – compréhensible sur le plan de l’opportunité – n’en est pas moins étonnante car elle ouvre la voie à l’octroi de permis de construire conditionnels, subordonnés à l’obtention d’autres autorisations.

Toutefois, cette position du Conseil d’Etat ne pourra, très certainement, pas être étendue à d’autres types d’autorisations qui, elles, sont requises par le code de l’urbanisme avant la délivrance d’un permis de construire.

 

Commentaires

  • Esmilaire Olivier

    1 Esmilaire Olivier Le 27/02/2022

    J'ai publié par mégarde mon message en commentaire de ce article plus que d'utiliser la lien "Contact" sur votre site. Si vous pouviez effacer mon message .
    En vous remerciant par avance,
    Bien cordialement,
    Olivier Esmilaire
  • Esmilaire Olivier

    2 Esmilaire Olivier Le 27/02/2022

    Bonjour Maître,
    J’ai fait l’acquisition d’une parcelle enclavée en octobre 2020 pour un project de construction d'une maison individuelle et je suis actuellement en négociation avec un voisin riverain pour la mise en place d’une servitude de passage. Ce voisin dispose d’une voie d’accès goudronnée entre la voie publique et son habitation qui passe à quelques mètres de ma parcelle et qui représente le chemin le plus court et le moins dommageable pour accéder à cette dernière.
    Nous avions pratiquement finaliser un accord mais la commune vient de reviser le PLU et la nouvelle version impose des voies d'accès privées de minimum 3 m de large , ce qui n'était pas le cas dans la version précédente.
    La voie d’accès goudronnée de mon voisin fait entre 2,5m et 3,5 m de large selon les endroits.
    Mon voisin m’a confirmé son accord sur la mise en place de cette servitude à la condition que ce projet soit validé au préalable par le service d’urbanisme de la mairie, notamment au regard des dispositions du nouveau PLU (Mon voisin n'est pas français et vit à l'étranger; sa residence est une maison de vacances). Il me semble que les questions de servitude sont de droit privé et ne regardent pas les services d'urbanisme. Néanmoins, la question de conformité au PLU se posera sans doute lors du depot de mon permis de construire. Je recherche donc un avis juridique pour savoir comment avancer et obtenir à la fois la servitude de passage et la possibilité de faire par la suite construire.
    Pourriez vous m'indiquer vos honoraires pour étudier ce dossier ?
    Bien cordialement,
    Olivier Esmilaire

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